perbedaan Zona, Zoning, Zoning regulation

Dalam dunia perencanaan wilayah dan kota, apalagi bagi yang masih berstatus mahasiswa perencanaan wilayah dan kota, pasti sering mendengar kata zona, zoning dan zoning regulation disebut-sebut diberbagai mata kuliah. Masing-masing pakar memiliki definisi sendiri untuk menjelaskan definisi zona, zoning dan zoning regulation.

   

Mengutip buku dari Bp. Ismail bahwa Zona adalah kawasan atau area yang memiliki fungsi dan karakteristik lingkungan yang spesifik, maka zona dipastikan memiliki suatu identitas atau ciri yang berbeda dari area lain disekitarnya. Sedangkan Zoning adalah pembagian kawasan ke dalam beberapa zona sesuai dengan fungsi dan karakteristik semula atau diarahkan bagi pengembangan fungsi-fungsi lain. Dan Zoning regulation dapat didefinisikan sebagai ketentuan yang mengatur tentang klasifikasi, notasi dan kodifikasi zona-zona dasar, peraturan penggunaan, peraturan pembangunan dan berbagai prosedur pelaksanaan pembangunan. Zoning regulation merupakan salah satu perangkat dalam perencanaan tata ruang suatu wilayah, yang mana rencana tata ruang wilayah tersebut memiliki jenjang rencana makro hingga mikro. Zoning regulation atau sering disebut peraturan zonasi juga dapat difungsikan sebagai pengendali pelaksanaan pembangunan kota atau wilayah agar rencana tata ruang dapat diimplementasikan dengan tepat.

Beberapa orang di Indonesia menganggap bahwa peraturan zonasi merupakan turunan dari suatu rencana atau disusun berdasarkan rencana rinci tata ruang, seperti yang tercantum dalam Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007, pasal 20 ayat 1 huruf f bahwa arahan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah nasional yang berisi indikasi arahan peraturan zonasi sistim nasional, arahan perizinan, arahan insentif dan disinsentif, serta arahan sanksi dan pasal 36 ayat 2 bahwa peraturan zonasi disusun berdasarkan rencana rinci tata ruang untuk setiap zona pemanfaatan ruang. Hal ini menunjukkan bahwa peraturan zonasi bersifat localized dan partial. Padahal seharusnya peraturan zonasi bersifat universal dalam arti dimungkinkan beberapa bagian wilayah kota memiliki peraturan zonasi yang sama.

Seharusnya perencanaan merupakan output dari peraturan zonasi dan bukan rencana yang menentukan zoning tetapi zoninglah yang menentukan perencanaan. Hal itu dikarenakan bahwa perencanaan terikat pada suatu dimensi waktu, sedangkan peraturan berlaku selamanya. Apabila peraturan zonasi merupakan bagian yang utuh dari suatu rencana, maka saat rencana telah kedaluwarsa , semua peraturan yang terkandung di dalamnya juga ikut kedaluwarsa.

Tujuan penyusunan peraturan zonasi antara lain :

1. Mengatur kepadatan penduduk dan intensitas kegiatan, mengatur keseimbangan dan keserasian peruntukan tanah dan menentukan tindakan atas suatu satuan ruang. 
2. Melindungi kesehatan, keamanan dan kesejahteraan masyarakat
3. Mencegah kesemrawutan, menyediakan pelayanan umum yang memadai serta meningkatkan kualitas hidup
4. Meminimumkan dampak pembangunan yang merugikan
5. Memudahkan pengambilan keputusan secara tidak memihak dan berhasil guna serta mendorong peran serta masyarakat. 

Fungsi peraturan zonasi adalah :
1. Sebagai pedoman penyusunan rencana operasional.
Peraturan zonasi memuat ketentuan-ketentuan tentang perjabaran rencana yang bersifat makro ke dalam rencana yang bersifat meso sampai kepada rencana yang bersifat mikro (rinci).

2. Sebagai panduan teknis pemanfaatan lahan.

Ketentuan-ketentuan teknis peraturan zonasi seperti ketentuan tentang penggunaan rinci, batasan-batasan pengembangan persil dan ketentuan-ketentuan lainnya menjadi dasar dalam pengembangan dan pemanfaatan lahan.

3. Sebagai instrumen pengendalian pembangunan
Peraturan zonasi secara lengkap memuat ketentuan tentang prosedur pelaksanaan pembangunan sampai ke tata cara pengawasannya.

Pada sebagian besar negara, peraturan zonasi ditetapkan sebagai peraturan nasional, meskipun yang diatur adalah muatan yang lebih bersifat lokal, seperti di Inggris, Perancis, Jepang , Malaysia dll. Amerika Serikat sampai sekarang juga masih menetapkan zoning sebagai peraturan nasional dan telah diadopsi oleh banyak kota didalamnya dengan memberikan kelonggaran bagi setiap kota untuk menyusun peraturan zonasinya sendiri. Demikian juga seharusnya di Indonesia agar, lebih mudah pemaduan serasian rencana tata ruang antar wilayah yang setara.

Selain peraturan zonasi memang ada ketentuan dan peraturan lain yang dikembangkan setelah rencana rinci selesai disusun yang disebut development control plan di Inggris dan beberapa negara persemakmurannya atau urban design guidelines di Amerika Serikat.

Baca Juga : Zoning di Amerika Serikat

Peraturan ini bersifat supplement dan sangat spesifik dan hanya diberlakukan pada zona yang dikategorikan sebagai overlay zone, yaitu kawasan yang minimal memiliki dua kepentingan yang berbeda sehingga memerlukan penanganan khusus seperti pusat kota, daerah bandara dan sekitarnya, kawasan heritage, kawasan tepi air dan lain sebagainya. Sedangkan zoning regulation bersifat generik dan berlaku umum untuk semua lahan perkotaan.